家賃交渉を成功するためのポイントと確認事項

こんばんは!たけしゃん(@_tkshan)です。

そろそろ、引っ越しシーズンが到来します。
当ブログでは主に楽器が弾ける「楽器可物件」「音楽賃貸物件」について触れています。

今回は全般的な家賃交渉のポイントや事前に確認しておくべきことをメインに説明しながら、音楽賃貸物件の違いについても語ります。

ミュージシャンはお金がないのが常なので固定費どう減らすかというのは物凄く重要な課題です。

その中でもボリュームゾーンである家賃・引っ越し費用については相当大きい出費なので少しでも節約できるようにしましょう。

家賃交渉と銘打っていますが、賃貸住宅に纏わる費用関係の話を総合的に勘案して語ります。

 

1. 家賃交渉が厳しい案件とは

家賃交渉を行うにしても、前提条件がある程度必要です。
言ってみるのはタダではありますが、何でもかんでも交渉してしまうと不動産担当から「この人、ふっかけてくる人だな」と認識され、相手にされなくなってしまいます。

不動産担当者や大家さんの心情も考慮して、家賃交渉を行うことが交渉成功のカギです。

最初に交渉が厳しい案件について理解しましょう。

1-1. 引っ越しシーズン

引っ越しシーズンというと主に1月から4月初旬までを指します。

引っ越しシーズンについては入居者がとにかく多い時期なので不動産も大家も強気です。
家賃交渉に応じずとも、次の入居希望者がくると認識しているので、基本的には応じてくれません。

逆に引っ越しシーズンの終わりになると、入居者が減ってきます。
大家もそろそろ決まらないと家賃収入がしばらく入ってこない可能性があると焦りますので交渉の余地が出てきます。

1-2. 相場より優良物件

相場より優良な物件についても入居希望者が殺到するので家賃交渉に応じてくれません。

  • 駅チカ
  • コンビニ・スーパーの隣
  • 築浅だったり、家の設備がよい
  • 角部屋・最上階

等々。
他の物件にはない好条件があると、他の人も目をつけます。

そして、残念ですが楽器が弾ける「音楽賃貸」も相場より優良な物件に該当します。

元々、楽器が弾ける部屋は数が少ないわりに入居希望者が多いです。
家賃交渉はかなり厳しいといえるでしょう。

しかし、楽器相談可物件は話が別です。
楽器相談可の物件は借り手が中々付かずに楽器相談も許可している物件が多いので、逆に家賃交渉しやすい部類に入ります。

ただし、楽器相談可の物件は入居後に近隣住民からの苦情によって楽器が弾けなくなる可能性があるので本気で部屋で楽器演奏をしたい人は止めておいたほうがよいでしょう。

下記の記事で楽器相談可の物件について記載していますので、参考にしてください。

音楽賃貸マニアがカナデルーム(楽器可賃貸検索サイト)をレビューする!

2017.01.12

1-3. 清潔感を持つ

元も子もない話ですが、不動産も大家も人間です。
ましてや、管理会社や大家にしてみれば入居してもらえば終わりという話ではありません。

家賃滞納や入居者トラブルがあったのでは、管理が大変です。

家賃交渉が成功するかどうかに入居する方の印象はかなり重要です。

  • 家賃滞納をしなそうか
  • 他の入居者とトラブルがなさそうか
  • 常識を守れそうな人か

このあたりを大家も気にして、良好な人であれば多少の値下げをのんでも入居してもらおうと思えます。

ちゃんと部屋の下見に行くときは小奇麗な恰好で印象良く努めましょう。

2. 家賃交渉のポイント

前提条件を踏まえた上で家賃交渉をする際は交渉のポイントを掴んでおく必要があります。

また、家賃ばかりに目がいくと総合的に割高になる可能性があるので、どの項目の費用を下げるかも考えておくのが重要です。

2-1. 家賃だけが交渉項目ではない

まず、認識しておくべきなのが交渉する項目は家賃だけとは限りません。
家賃以外の項目を交渉したほうが結果的にコストが安くなることはありえます。総合的に考えましょう。

■家賃

家賃が一番わかりやすい固定費抑制の費用です。
長く住めば住むほど、効果が出ます。

大家からすると他の部屋の住民とのバランスや今後の家賃設定にも関わるので、極力下げたくない項目です。

■礼金

家賃に比べると交渉しやすい項目です。
大家側も一回きりのものなので他の部屋や今後の家賃設定にも影響がなく、部屋の空き状況と勘案して折れることが多いです。

大体、1~2か月分の家賃が設定されています。
仮に家賃が月6万円の物件であれば1か月礼金を免除してもらえると6万円浮きます。

基本的に賃貸契約は2年なので、24か月計算すると1か月あたり2,500円安くなります。

住む期間にもよりますが、家賃を1,000円下げるより礼金を1か月免除してもらったほうがコスト的に安くなることが多いです。

■敷金

こちらが最も交渉しやすい項目です。しかし、あまり意味がありません。

敷金は預けているお金なので、退去時に清掃費用を除いて帰ってくるからです。

ここを削ったところで、退去時に払う費用が発生するだけの話ではあります。あまり交渉しても意味がないですし、こちらの家賃交渉に対して先方から「家賃は下げられないので、敷金を1か月免除します」という返しは、たまにありますが受けても微妙です。

■家賃発生日

意外と契約直前まで考えない人が多いですが、交渉ポイントによく使われる項目が家賃発生日です。
新しい家が決まったら、今の家の契約解除を申し出るわけですが、まず間違いなく家賃が重複する時期が発生します。

新居の家賃発生日は一般的には申し込みをしてから2週間後あたりが設定されます。
現住居の契約解除は大半が1か月前となっているので、ほとんどの人は2週間ちょっとの間は重複して家賃が発生します。

事情を説明すれば、家賃発生日を遅らせてくれることはまあまあ、あります。
また家賃交渉の結果から、家賃は下げられないが家賃発生日は希望日にしてもよいと言ってもらえることもあります。

■設備

一番多いのはエアコン。
エアコンがついてない場合は自費でつけなければいけません。そして、壊れた時は自費で修理となります。

他にもトイレのウォシュレットとかです。
今後の入居者へのアピールポイントにもなるので家賃交渉の代わりに交渉すればのんでくれることもあります。

1Kとかはあんまりないですが1LDKや2Kを借りると居室のエアコンがなかったりすることはありますね。そういった時の話です。

■総合的に考えると

交渉の優先順位としては下記の通り。

家賃>>礼金>>家賃発生日>>設備>>敷金

僕の経験だと礼金1か月免除ってパターンが多いかな。
音楽賃貸だと結構厳しい。家賃発生日を数日調整くらいが限界なイメージ。

2-2. 交渉タイミング

交渉タイミングは一度に絞りましょう。

「家賃交渉はうまくいった、よし次は家賃発生日だ!」

こういった下心を出すと、絶対に上手くいきません。
不動産担当者にも大家にも印象が悪く、この人に入居してもらわなくていいやと思い始めますので、以後の交渉は決裂することが多いです。

「この条件さえ呑んでくれれば、今日申し込みをします」って状況であれば不動産担当者も頑張ってくれます。交渉してほしい事柄をまとめて、決める一歩手前でまとめてお願いすることが大事です。

また、不動産担当者を味方にすることも重要です。
担当者からすると契約を決めたいので、要求が法外でなければ頑張って大家を説得してくれます。ただ、頑張って説得した後に更にもっと安くと言われれば、そんな人のために頑張るわけがありません。

仮にその物件がダメだった場合にも次の物件で協力的になってくれます。
結果がどうであれ、不動産担当者が嫌がるような交渉の仕方は避けましょう。

3. まとめ

  • 家賃交渉をするには前提条件の確認が大事
  • 家賃交渉といっても交渉する項目はたくさんある
  • 交渉する時は申込する一歩手前でまとめてお願いすること

こんなところでしょうか。

僕は割と家賃交渉系は成功している方です。経験則からいくと、やはり人と人の話なので不動産担当者とコミュニケーションをしっかりとるのがポイントかなと感じます。

不動産担当者って契約を決めるのが仕事なので入居希望者からも大家からも敵ではないですからねぇ。
逆に言えば担当者はお互いにとって都合の良いことを言うので、その点を理解したうえで上手く利用させてもらうのが重要です。

自身が大家に交渉するとしたら…と考えて話をするのがいいですね。
不動産担当者に強気で迫ったところで決定権は大家にあるので意味ないですからね。

不動産担当者が交渉しやすいように武器を揃えてあげなきゃいけません。

最後に元も子もない話ですが、お金を一番節約する方法は家賃交渉なんかよりも引っ越し自体をしないことです。
なので、家賃交渉も大事だけど部屋が気に入らずに再度、引っ越し…なんてことがないように部屋を見て、ちゃんと考えましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

たけしゃん

アコースティックギターによる弾き語りを中心に音楽を愛するアラサーのサラリーマン。20代はギターを片手にシンガーソングライターとして東京都内で音楽活動に精励。
30代になって音楽と仕事(サラリーマン)の両立を模索中。